歐洲》愛爾蘭商辦大復活

作者: 林國賓 | 中時電子報 – 2014年2月23日 上午5:54

工商時報【林國賓】

■愛爾蘭商業不動產在2009年大崩盤,並引發該國爆發金融危機,在陷入長達5年的空頭市場、價格慘跌逾6成後,景氣終於回春。

■Ireland plots its return from real-estate brink.

死氣沉沉多年的愛爾蘭商業不動產去年宣告大復活,在外資重返點燃買氣,帶動飯店、商店與辦公大樓價格走揚,特別是都柏林地區漲得最兇。而企業對於經濟復甦的信心增強也刺激商辦與賣場空間的需求。

今年開春即傳出幾樁重量級投資案,像是全球網搜龍頭谷歌(Google)斥資6,500萬歐元(8,800萬美元) 買下一棟辦公大樓,百仕通(Blackstone)則一口氣砸1億歐元買進3棟商辦,交易標的全都位於都柏林商業中心的碼頭區(Docklands)。

負責處分金融危機期間不良資產的愛爾蘭政府機構,2月初也同意將都柏林南區的住商混合大樓中央公園(Central Park),以2.5億歐元賣給美國私募業者Kennedy Wilson與房地產投資信託基金Green Reit。

根據全球市調機構IPD與愛爾蘭特許調查協會的統計,愛爾蘭房地產價格去年全年上漲3.2%,為2007年以來首見揚升。都柏林地區是在去年第3季才開始反彈,終結近6年的大空頭,期間價格跌幅高達65%。

經濟復甦是帶動房市景氣反彈的最大原因。愛爾蘭央行2月初宣布調高今年經濟成長預測,從原估的2.0%調高至2.1%,明年成長率估計將跳升3.2%。

愛爾蘭直至去年12月才宣告脫離為期3年的歐盟紓困計畫,該國經濟其實在2011與2012年就呈現擴張,但成長幅度不若預期,之後甚至又陷入為期9個月的衰退,直至去年第2季才告復甦。

雅虎、臉書進駐拓點

此外,由於巴黎與倫敦等歐洲大城市的商業不動產價格已漲至近歷史高檔,許多外資也開始轉進像都柏林等具落後補漲行情的歐洲二線城市。

隨著景氣回春,有政府壞帳銀行之稱的愛爾蘭國家資產管理局(NAMA)也開始加速資產的處分,尤其是愛爾蘭地區的不良資產。

今年之前NAMA處分標的主要以英國等海外地區的資產為主,2009年迄今愛爾蘭國內資產處分總額還不到20億歐元,NAMA局長戴利(Frank Daly)宣稱,NAMA已訂下目標,接下來2到3年將處分50億歐元的愛爾蘭資產。

根據世邦魏理仕的資料,2013年愛爾蘭商業不動產的交易總值超過17億歐元,比2009到2012年的4年總額還要多。

愛爾蘭商業不動產回溫,科技與金融業為推升需求的2大火車頭。據知情人士透露,2003年就在愛爾蘭成立營運據點的雅虎已同意,將在碼頭區再租用7萬平方英尺的辦公空間。臉書已租下逾10萬平方英尺的大樓,以便做為1,000名員工的辦公地點。另外,德意志銀行去年同樣在碼頭區租下約11萬平方英尺的商辦。

商辦空置率減至18%

仲量聯行指出,都柏林去年商辦總出租面積達190萬平方英尺,較2012年的150萬平方英尺成長近3成,並創2007年以來新高;都柏林商辦空置率也從2010年的23.4%高峰,下滑至目前的約18%。

都柏林商商業不動產價格雖然止跌反彈,但較崩盤前的高點還有一大段距離。

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2014智慧城市展 大同智慧節能主題館亮相 大搶節能商機

作者: 鉅亨網記者楊伶雯 台北 | 鉅亨網 – 2014年2月19日 上午10:23

2014智慧城市展今(19)日開展,大同(2371-TW)特別規劃智慧節能主題館參展,整合機電、家電與系統工程的專業經驗,完整呈現電網、工廠、商辦與家庭的智慧節能系統解決方案,總經理林郭文艷強調,今年積極擴大推廣智慧節能系統,除台灣本地市場外,將朝海外市場拓展;由於板橋廠土地變更案通過,預計年底推案,股價開高走高攻上漲停9.88元,漲停追價買單高達31245張。

2014智慧城市展展期從19-22日,將一連舉辦4天,大同除了規畫智慧節能主題館參展之外,更將在21日舉辦智慧節能論壇,邀請國際大廠SSN(Silver Spring Networks)、富士通(Fujitsu)、東芝(Toshiba)、西門子(Siemens)、義法半導體(STMicroelectronics)及英特爾(Intel®)與國內研究單位工研院、資策會及專家學者分享各國智慧城市節能應用經驗與規劃。

林郭文艷表示,大同在智慧電網、智慧電表、太陽光電、LED照明、馬達、空調、能源管理系統等方面,具有技術能量優勢,更有專業的節能團隊及大型系統整合實績與能力。

她說,這次參展以系統整合為出發點,將節能相關設備、管理系統與再生能源等結合,應用在電網、工廠、商辦與家庭,提供多元化的系統節能解決方案。

大同表示,這次參展從不同領域的節能技術發展與應用實例情境角度切入,推出智慧電網、智慧工廠、智慧商辦與智慧家庭四大節能方案,全方位朝建構可靠節能電力系統、提高生產效率減少耗能、智慧環控系統最佳化與創造高能效便利率生活的智慧城市而努力。

林郭文艷指出,今年積極擴大推廣智慧節能系統,除了台灣本地市場之外,將朝海外市場拓展,目前開始在中東市場布局智慧電表、節能系統、智慧電網等,預估可進一步貢獻營業額。

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中租泰國大樓 選定曼谷金融街

作者: 記者楊筱筠╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月19日 上午5:50

工商時報【記者楊筱筠╱台北報導】

中租集團總裁辜仲立指出,中租控股在泰國擬蓋建的商辦大樓,目前已經鎖定兩塊土地挑選,最快下半年可拍板定案,大樓模式有機會朝飯店結合商辦大樓方向邁進,若申請到泰國相關證照,將會是中租第一棟在泰國設立的飯店。

中租集團近年獲利表現亮眼,也逐步跨足房地產市場,去年宣布擬購置泰國商辦大樓土地,將在今年下半年定案,明年可望開始蓋大樓。

辜仲立指出,選完地點後,後續還必須向泰國方面申請建築等等相關流程,再設計總部大樓設計圖,因此今年較難達到大樓完工的目標。

中租控股去年自結合併稅後盈餘新台幣58.9億元,較前一年度全年成長56%,全年每股稅後純益5.91元,也再度刷新中租控股上市以來新高水準。

辜仲立今年新春針對中租集團今年展望,也期許「公司賺錢、獲利更上一層樓」,他說 ,只要賺錢,就可望加速中租集團投資其他標的速度。

中租控股去年起瞄準東協市場,業務範圍包括汽車租賃、龐巴迪合作的飛機租賃業務等,目前在泰國、越南已各擁有五個及兩個據點,泰國為中租控股在東南亞總部,未來為持續往鄰國邊境延伸據點,東南亞拓點計畫由泰國總部負責。

至於大陸租賃據點部分,中租指出,今年仍然會持續拓展新據點,包括大連、石家莊、無錫以及合肥等據點,並會切進上海自貿區新設子公司。另外,中租也不排除切入日本太陽能等新市場。

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觀光財/商辦改商旅 飯店業︰不一定划算

自由時報 – 2014年2月17日 上午6:11

〔自由時報記者王憶紅/台北報導〕近來不少商辦或住商大樓出現「一層樓旅店」,但飯店業者直言,若加上裝潢及網路、行銷、人事等成本,商務旅館投資報酬率不一定會高過商辦租金報酬率;反而會因商旅愈來愈多,造成住房率下滑,投資回收更困難。

飯店業者指出,就商辦業主自營角度來看,商旅投報率未必高過商辦。以九百坪商辦空間,一坪租金三千元計算,一個月租金收入有二七○萬元、一年可有三二四○萬元;若將商辦改建為九十間房的商旅,約得投入裝潢成本二億元,商旅住宿以每晚二千七百元、住宿率七十%計算,一年進帳約六二○八.六五萬元。

飯店業者說,雖然表面看來商旅一年入帳較商辦高,但別忘了砸下的二億元裝潢得分十年攤提,一年攤提成本為兩千萬元,再加上人事成本以每年收入的二十五%計算、一五五二萬元,還有網路建置維修、行銷費用等,一年實際投報率恐比商辦還少。

優點是收現金 租期也較長

但業者也分析,商旅投報率或許可能比商辦差,但商旅每年的現金流量較商辦高出一倍,可滿足需要現金流量高的業者。

再從業主角度來看,將商辦租給一般辦公室使用,租期可能一到三年,租期屆滿,房客不續租後,還要再找新房客;若出租給商旅業者,租期一簽至少十到十五年,雖然租金較商辦低,但至少保障未來十年的租金收益。

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日REITs修正大 反彈空間廣

中央社 – 2014年2月15日 上午9:33

(中央社記者許湘欣台北15日電)今年來全球不動產證券化(REITs)市場呈現小漲走勢,但日本房地產股票及REITs已跌逾10%,修正最大;投信業者認為,有政策加持,短期修正後上漲空間更廣。

元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示,日本在政策面激勵下,東京商辦大樓空置率持續下滑,預期隨景氣持續回溫與通膨上升,加上東京奧運題材加持,日本REITs與地產股修正完畢後,將具有表現空間。

他說,東京商辦大樓租金2013年下跌2%,自2007至2013年均處於下跌局面,今年預估在空置率下降的情況下,將由過去幾年下滑態勢轉折向上,今年租金可望上揚5%,2015年可達10%以上。

且日本東京商辦大樓空置率可望於2016年前持續下滑。空置率下滑,企業獲利增加將有助於租金提升。

另就開發商(地產股)部分,由於今年4月消費稅上路後,建商將被課稅3%,預期將在第2季對市場產生影響,但預料影響將會逐漸遞減,畢竟日本經濟是由內需消費所帶動,加上過去20年日本民眾很少消費,就實質收益率來看,小幅度課稅對於經濟成長影響較低。

對於隸屬於地產股的開發商影響將日益淡化,未來日本因建築成本大幅攀升,短期內將導致公寓新增供給持續減少,但在預期房價持續走揚下,中長期仍有利開發商。

吳宗穎指出,美寬鬆政策(QE)退場效應開始發酵,資金自高風險市場開始撤出,REITs市場表現相對抗跌,預料短期整理後,在租金成長及公債殖利率仍處於低檔之下將續走多,日本商辦租金於今年下半年開始走揚,搭配高股利率,仍看好日本REITs及地產股的表現機會。1030215

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公告現值調高 商辦去年底成交暴增

自由時報 – 2014年1月13日 上午6:12

記者徐義平/台北報導

今年全國平均公告土地現值調漲幅度是20年之最,高額的土地與商用不動產業主更是搶在去年最後一天「達陣」,避免被課徵高額的土地增值稅;其中國壽砸13億元買進大園逾9千坪物流土地便是其中之一,總計去年12月土地與商用不動產單月交易金額約320億元,相較去年11月增加超過1倍。

差1年度土增稅差很大

以北市內湖科技園區的精英大樓為例,2013年土地公告現值每坪約64萬元,不過,2014年每坪增至74萬元,調升幅度高達15%,以將近1600坪的土地面積來看,相差一個年度交易,粗估土增稅增加金額高達3200萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,每年年底投資業主或開發商為達年度目標會趕在年底前完成交易,加上又遇到今年度土地公告現值調整幅度是近20年以來新高,業主更會加快出售速度,相對年前出售可省下一筆可觀的土增稅差額,統計去年12月的土地與商用不動產的交易金額高達320億元,相較去年11月的148億元,月增172億元。

其中交易產品類別較多的是廠辦與工業用地,其中內科便有66.8億元的精英大樓交易案,竹北地區的台元科技園區也有數筆的廠辦交易,金額約22億元;至於工業區用地交易則遍佈全台,包括瑞芳的物流園區,以該筆交易其中之一的四腳亭段楓子瀨小段28地號來看,土地公告現值調幅高達48%,另外還有桃園廠區與彰化的廠區交易案。

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多倫多辦公室瘦身

作者: 林國賓 | 中時電子報 – 2014年1月12日 上午5:30

工商時報【林國賓】

■鑒於商辦價格居於高檔,許多企業在降低成本與提升商辦效益的考量下,紛紛降低辦公室使用空間。

■More companies are remodeling to use less office space.

加拿大多倫多布洛東街為知名的金融區,加拿大宏利金融公司(Manulife Financial)的企業總部就坐落於此。

前不久的某一天,總部大樓5樓整樓空蕩蕩毫無一人,原來是公司將整個樓層淨空,為的是重新裝潢。

整個樓層設計將比照3樓,風格有別於傳統企業辦公室,主要重點為工作站的配置縮小,同時設有一個現代咖啡廳的休憩區,重新裝潢完工後不久就會再度啟用。

宏利是加拿大排名前幾大壽險業者,現正進行大規模的辦公室改造工程,其用意是透過改變員工的工作方式來提升其商辦的使用效益。

重新裝潢 提升戰鬥力

該公司計劃大幅提升「行動員工」的勞力占比,行動員工指的是不進公司或是經常在多個工作地點間移動的員工。目前行動員工的占比還不到5%,宏利打算要拉高至30%。

而且,宏利未來辦公室也將採標準化的設計,只有一種工作站與兩種規模的辦公室空間。辦公室將位於每層樓的中間,並以玻璃隔間。會議室、通訊室與其他公共區域的空間則將大為增加。相關計畫的目的在於改善員工之間的合作與降低成本。

宏利企業不動產全球主管薩奇菲爾德(Brad Searchfield)表示:「企業不動產目前價格相當高,需要善加管理。假設所有條件不變的話,我們將會使用較少的不動產。」

宏利計劃先從加拿大安大略省的企業總部大樓開始實施,接下來再擴展到整個北美,最後亞洲地區的分公司也將跟進適用。該公司光是北美就有17棟商辦大樓,員工總數約1萬8千人。

像宏利這樣進行辦公室空間瘦身的企業已愈來愈多。

舉例來說,加拿大皇家銀行就透過減少員工的專屬辦公桌或辦公室、鼓勵員工在合作式環境工作與提高員工在不同地點工作的方便性,來節省整體辦公使用空間;加拿大電信業者研科(Telus)則採用讓數千名員工在家上班的方式,來降低不動產的營運成本。

閒置辦公空間 變多了

商用不動產研究機構Altus InSite總裁麥克奈爾(Sandy McNair)表示,10或15年前多倫多金融區銀行大廈平均每名員工可使用約260平方呎的空間,如今已下降到將近160平方呎,研科目前僅約100平方呎,而加拿大皇銀與TD證券則均計畫要降至120平方呎。

此一風潮快速加溫,恐對加國商用不動產市場造成深遠的影響。市場已開始擔心像是多倫多等大都市的辦公室空間是否過多?金融區銀行大廈的租金能否繼續保持高檔行情?

知名商用不動產仲介商高緯(Cushman & Wakefield)就認為,今年多倫多商辦市場看空,其理由是多倫多市中心正在興建的開發案總面積高達510萬平方呎,其中有160萬平方呎在年底前就會完工。

高緯預估,多倫多商辦空置率將從2013年的4.7%上揚至2014年底的7%,2015年底再增至8.8%。

雪上加霜的是,供給爆大量的同時,需求還告下降。高緯直言,整個商用不動產的一項大趨勢是業者有志一同採用新的辦公空間策略,都以降低每名員工的使用空間為目標。

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土增稅調漲20年新高 12月商辦交易增逾1倍

作者: 張家嘯 | 卡優新聞網 – 2014年1月9日 上午6:54

  以內科去年12月順利完成交易的精英大樓為例,土地公告現值從每坪約64萬元,一口氣調升15%,每坪增加約10萬元,以將近1,600坪的土地面積來看,差一個年度交易,實際上增加的土增稅金額就相當可觀。

  信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,年底前投資機構或開發商,為了年度目標,可能會加速完成交易,同時間因為土地公告現值調整幅度是近20年以來新高,若出售將能省下一筆土增稅差額。

  從統計上可以發現,12月交易最多的是在廠辦與工業設施上,其中內科有66.8億元的精英大樓交易案,竹北地區的台元科技園區也有數筆的廠辦交易,金額約為22億元。

  至於工業區部分交易則遍布全台,包括瑞芳的物流園區,以該筆交易其中之一的四腳亭段楓子瀨小段28地號來看,土地公告現值調幅高達48%,另外還有桃園廠區與彰化的廠區交易案。

  永慶房屋也認為,台灣房地產延續低利環境,加上旺盛的資金投入,大型地產物業投資盛況已再現,連續2年交易金額突破3,000億元。從統計數據來看,去年億元以上大型地產物業的投資買賣,土地、地上權案及商用不動產的全年交易金額分別為1,570億元、443億元、1,192億元,合計總金額高達約3,205億元。

  永慶房屋分析,投資房地產,為營建業、壽險業等,帶來相當可觀獲利、增值利益,展望今年大型地產物業市場,情況依舊樂觀,只要有合適的投資標的,不少公司法人,預估仍會積極評估,擴大資產布局。

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土增稅調漲20年新高 12月商辦交易增逾1倍

作者: 張家嘯 | 卡優新聞網 – 2014年1月9日 上午6:54

  以內科去年12月順利完成交易的精英大樓為例,土地公告現值從每坪約64萬元,一口氣調升15%,每坪增加約10萬元,以將近1,600坪的土地面積來看,差一個年度交易,實際上增加的土增稅金額就相當可觀。

  信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,年底前投資機構或開發商,為了年度目標,可能會加速完成交易,同時間因為土地公告現值調整幅度是近20年以來新高,若出售將能省下一筆土增稅差額。

  從統計上可以發現,12月交易最多的是在廠辦與工業設施上,其中內科有66.8億元的精英大樓交易案,竹北地區的台元科技園區也有數筆的廠辦交易,金額約為22億元。

  至於工業區部分交易則遍布全台,包括瑞芳的物流園區,以該筆交易其中之一的四腳亭段楓子瀨小段28地號來看,土地公告現值調幅高達48%,另外還有桃園廠區與彰化的廠區交易案。

  永慶房屋也認為,台灣房地產延續低利環境,加上旺盛的資金投入,大型地產物業投資盛況已再現,連續2年交易金額突破3,000億元。從統計數據來看,去年億元以上大型地產物業的投資買賣,土地、地上權案及商用不動產的全年交易金額分別為1,570億元、443億元、1,192億元,合計總金額高達約3,205億元。

  永慶房屋分析,投資房地產,為營建業、壽險業等,帶來相當可觀獲利、增值利益,展望今年大型地產物業市場,情況依舊樂觀,只要有合適的投資標的,不少公司法人,預估仍會積極評估,擴大資產布局。

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工商區豪宅違建 「依法復原」拆6百廁

作者: 林彥汝 | TVBS – 2014年1月8日 下午8:05

台北市寸土寸金,現在出現一種工商混合區豪宅,建商將原本的商辦大樓,隔成住家出售,以內湖五期重劃區為例,1坪開價65萬,比住宅區大樓便宜20多萬,卻不合法,因此前年開始,建管處已陸續開罰3千多萬,這回有新策略,勒令要求建商將大樓恢復成商辦格局,其中特別是浴室及廁所,得恢復成公共措施,變成公用廁所,建管處估計,目前至少10棟違建豪宅,有675座住家浴廁,過年後就要依法拆除。

房仲領進門,印入眼簾的是2房1廳,浴室、廚房、陽台通通有,大片落地窗,採光很好,這間位於內湖五期重劃區的22坪小豪宅,開價1坪65萬,比同區其他大樓便宜20多萬,怎麼回事?房屋仲介vs.看房民眾:「有的住戶,他是當辦公室使用,當然有沒有人把他當住家?還是有,可是他是違法的、算是不是合法化的。」答案揭曉,豪宅蓋在工商混和區,辦公服務區,商辦當成住宅賣。TVBS記者林彥汝:「以這座公園為界,這邊是住宅區,可是我來到馬路另外一頭,這邊是工商混合區,兩邊房價差了20幾萬,來到工商混合區,照理說這裡的大樓都應該當成商辦使用,但建商卻把它蓋成住家賣給住戶。」前年開始,建管處陸續開罰3千多萬,這回祭出新招,勒令要大樓恢復成商辦格局。台北市建管處工程司副總邱英哲:「所以我們要求他要按圖恢復原狀,讓原來的廁所或衛浴,都變成原來公共設施的一部份。」真的沒聽錯,住豪宅,家裡廁所變公廁,原有的熱水淋浴間,高級馬桶,浴廁冷暖空調通通沒了,過年完,格局要改回商辦大樓的辦公室,隔成很多間的公用廁所,內湖五期重劃區,以石潭路為界,劃分成住宅區,工商混合及辦公服務區,地目用途不同,但賣房好賺,目前至少有10棟大樓違法蓋住宅,建管處估計,至少要拆掉675間豪宅浴室廁所,過年後將再度進行稽查,寸土寸金的台北市,圖便宜購買工商混和區豪宅,計畫趕不上變化,違建面臨拆除命運。

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